text size
Nakon višegodišnjeg snažnog rasta, tržište nekretnina u Federaciji BiH pokazuje prve ozbiljnije znakove usporavanja. U prvom polugodištu broj kupoprodajnih ugovora smanjen je za osam posto, a ukupna vrijednost realiziranih transakcija pala je 18 posto, na 810,5 miliona KM. Istovremeno, cijene stanova nisu pratile pad aktivnosti i zadržale su se na prošlogodišnjem nivou od oko 3.100 KM po kvadratnom metru.
Prema polugodišnjem izvještaju Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove, u prvih šest mjeseci ove godine realizirano je 10.170 kupoprodajnih ugovora. Analiza je obuhvatila ugovore pristigle do 15. jula, zbog čega iz Uprave napominju da će konačna slika tržišta za 2026. biti poznata tek nakon obrade svih kupoprodajnih ugovora.
Iako je promet oslabio, cijene stanova ostale su stabilne. Prosječna cijena kvadratnog metra u Federaciji BiH iznosi oko 3.100 KM, koliko je iznosila i u istom periodu prošle godine. Na sličnom nivou zadržale su se i cijene građevinskog zemljišta, dok su kuće u prosjeku poskupjele za 5,7 posto u odnosu na prvo polugodište 2025. godine.
Podaci pokazuju da tržištem i dalje dominiraju postojeće nekretnine, tačnije starogradnja.
Od ukupne vrijednosti kupoprodaja od 810,5 miliona KM, čak 762,4 miliona KM odnosi se na sekundarno tržište, dok je vrijednost prvih prodaja iznosila svega 48 miliona KM. Od ukupno 10.170 realiziranih transakcija, samo 373 odnosile su se na prve prodaje, što pokazuje da se najveći dio prometa i dalje odvija kroz kupovinu postojećih stanova, kuća i zemljišta.
Posebno je zanimljivo da je upravo segment stanova zabilježio najveći pad aktivnosti.
U prvih šest mjeseci prometovano je čak 30 posto manje stanova nego godinu ranije. Najveći broj kupoprodaja zabilježen je u Centru Sarajeva, Tuzli, Novom Sarajevu, Mostaru i Zenici, što potvrđuje da upravo ovi gradovi i dalje predstavljaju najaktivnija stambena tržišta u Federaciji.
Sarajevo i dalje uvjerljivo prednjači kada je riječ o cijenama. Najvišu prosječnu cijenu kvadratnog metra ostvaruje općina Centar Sarajevo, gdje ona iznosi oko 5.000 KM. Slijede Stari Grad sa 4.890 KM i Novo Sarajevo sa 4.850 KM po kvadratnom metru, dok je u Novom Gradu prosjek 4.160 KM.
U drugim većim gradovima cijene su znatno niže, u Tuzli prosjek iznosi 3.090 KM, u Zenici 3.000 KM, a u Mostaru 2.900 KM po kvadratnom metru.
Istovremeno, rast cijena nije ravnomjerno raspoređen. Izvještaj pokazuje da je najizraženiji rast prosječnih cijena stanova zabilježen u Centru Sarajeva, gdje su cijene više za 23 posto nego godinu ranije. U Novom Gradu rast iznosi 22 posto, u Starom Gradu 18 posto, a u Novom Sarajevu 15 posto. S druge strane, u Vogošći, Zenici i Mostaru trend rasta je usporio, dok su cijene u Tuzli ostale na prošlogodišnjem nivou.
Prosječan stan ima 54 kvadratna metra
Analiza 678 kupoprodajnih ugovora pokazuje i da prosječan prodat stan u Federaciji BiH ima 54 kvadratna metra. Kupci i dalje najčešće biraju stanove površine između 40 i 65 kvadratnih metara, dok su stanovi veći od 85 kvadrata najmanje zastupljeni u prometu, što potvrđuje da potražnja ostaje usmjerena na manje i srednje velike stanove.
Najviša prosječna cijena stanova po kvadratnom metru u Federaciji BiH ostvarena je u općini Neum. Međutim, tu se radi o apartmanima namijenjenim za odmor, dok su najviše prosječne cijene stanova ostvarene na području općine Stari Grad Sarajevo i Novo Sarajevo.
Najviša ostvarena cijena stana u Federaciji BiH prometovanog u 2025. godini je na području općine Stari Grad Sarajevo i njegova ukupna cijena iznosila je 1.315.000 KM, korisna površina tog stana je 165 m2 i nalazi se u zgradi izgrađenoj 1900. godine.
Najviša ostvarena cijena kuće u Federaciji BiH prometovana u 2025. godini je na području općine Hadžići i njena ukupna cijena iznosila je 1.962.000,00 KM s korisnom površinom 397 m2 i ukupnom površinom parcele 1.253 m2.
Kada je riječ o kućama, izvještaj pokazuje da je prosječna korisna površina prodatog objekta iznosila 121 kvadratni metar, uz prosječnu površinu parcele od 965 kvadrata. Prosječna cijena kuće sa zemljištem iznosila je 114.490 KM, odnosno oko 950 KM po kvadratnom metru korisne površine.
Posmatrano po strukturi tržišta, najveći broj transakcija odnosi se na poljoprivredno zemljište, koje čini 39 posto svih kupoprodaja, zatim na stanove sa 18 posto i građevinsko zemljište sa 15 posto. Međutim, kada se posmatra vrijednost ugovora, stanovi daleko prednjače i čine 42 posto ukupnog prometa, ispred kuća sa 16,1 posto i građevinskog zemljišta sa 15,8 posto.
Najskuplje nekretnine u Sarajevu
Regionalne razlike ostaju izrazite. Tuzlanski kanton bilježi najveći broj kupoprodajnih ugovora i učestvuje sa 20,6 posto svih transakcija u Federaciji, ispred Kantona Sarajevo sa 18,7 posto i Zeničko-dobojskog kantona sa 17,1 posto. Međutim, kada se posmatra vrijednost tržišta, Kanton Sarajevo učestvuje sa čak 38,9 posto ukupnog novčanog prometa, što jasno potvrđuje da se najskuplje nekretnine i dalje prodaju upravo na sarajevskom tržištu.
To potvrđuju i pojedinačne rekordne transakcije. Najskuplji stan prodat je u općini Centar Sarajevo za 1,18 miliona KM, dok je najskuplji poslovni objekt, također u Sarajevu, prodat za 4,56 miliona KM.
Najskuplje građevinsko zemljište prodato je u Vitezu za 3,52 miliona KM, dok je rekordna cijena poslovnog prostora ostvarena u Tuzli, gdje je lokal od 193 kvadratna metra prodat za 913.000 KM.
Bloomberg Adria
Haris Dervišbegović, agent za nekretnine iz agencije Prostor, nedavno je za Bloomberg Adriju kazao da se trenutno prosječne cijene kvadrata u Sarajevu kreću od 3.500 KM za starogradnju do više od 8.000 KM za novogradnju.
''Prosječne cijene su vrlo širok pojam jer je svako sarajevsko naselje zasebno malo tržište. Sarajevo je glavni grad i mjesto s najvećom koncentracijom kapitala u državi, zbog čega je potražnja za nekretninama konstantno veća nego u drugim gradovima koji predstavljaju regionalne centre'', ističe Dervišbegović.
Prema njegovim riječima, cijene su i dalje u blagom porastu, ali rast više nije tako izražen kao u periodu od 2020. do 2023. godine. Tome doprinose i dalje povoljni izvori finansiranja, visoka stopa inflacije te činjenica da potražnja i dalje nadmašuje ponudu.
''Svi segmenti tržišta bilježe rast cijena. Poskupljenje novogradnje automatski utiče i na rast cijena starogradnje. Tržište luksuznih stanova u Sarajevu i dalje je vrlo malo i trenutno imamo svega nekoliko projekata koje možemo svrstati u kategoriju luksuznih nekretnina. Riječ je uglavnom o novogradnji koja je u najvećem dijelu rasprodata još tokom izgradnje'', naglašava Dervišbegović.
Izvještaj pokazuje i da prosječna cijena građevinskog zemljišta u Federaciji BiH iznosi 41 KM po kvadratnom metru, koliko je iznosila i godinu ranije. Istovremeno, maksimalna ostvarena cijena građevinskog zemljišta porasla je na 2.190 KM po kvadratnom metru u općini Centar Sarajevo, dok prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta iznosi svega 2,5 KM po kvadratnom metru.
Izvještaj ukazuje i na jedan od ključnih problema domaćeg tržišta zemljišta. Kod čak 42 posto kupoprodajnih ugovora za zemljište utvrđeno je da klasifikacija navedena u ugovorima ne odgovara stvarnom stanju na terenu. Federalna uprava upozorava da takve razlike otežavaju precizno praćenje tržišta i realnu procjenu vrijednosti zemljišta, zbog čega je potrebno unaprijediti sistem evidentiranja i klasifikacije nekretnina.
Iako će konačna slika tržišta biti poznata tek nakon obrade svih ugovora za 2026. godinu, polugodišnji podaci već sada ukazuju na promjenu dinamike.
Broj transakcija i vrijednost tržišta su u padu, ali cijene najtraženijih nekretnina, posebno u Sarajevu, ostaju stabilne ili nastavljaju rasti, što upućuje na to da ponuda i dalje nije dovoljna da izazove značajniju korekciju cijena.
